Guida – Ristrutturazione edilizia: informazioni chiave e normative

Nel linguaggio di tutti i giorni, capita spesso di sentire o fare riferimenti alla ristrutturazione edilizia. Ma cosa si intende esattamente per ristrutturazione edilizia? Spesso questa espressione viene usata in maniera impropria, dalle persone comuni e anche dagli addetti ai lavori.

Se da una parte fa comodo usare espressioni brevi come ristrutturazione, ristrutturare, ristrutturazioni edilizie, dall’altra non possiamo fare a meno di chiarire alcuni punti chiave. 
Vediamo cosa significa fare una ristrutturazione edilizia, cosa prevede la legge italiana e quali sono i Bonus Ristrutturazione previsti.

Cosa è la ristrutturazione edilizia

La ristrutturazione edilizia è un insieme sistematico di opere che ha lo scopo di modificare un fabbricato per rendere l’immobile diverso dall’originale, in parte o totalmente. Le modifiche devono riguardare aspetti strutturali dell’immobile, come la revisione della superficie, la variazione di sagoma, superficie o forma, il cambio della destinazione d’uso. 

Ecco qualche esempio di opere che rientrano nella ristrutturazione edilizia: demolizione e ricostruzione di un edificio, divisioni o accorpamenti delle unità immobiliari, rifacimento della facciata, trasformazione di una soffitta in mansarda abitabile, realizzazione di balconi prima inesistenti, e via dicendo.

Quando viene modificata la consistenza dell’edificio, occorre fare un nuovo accatastamento delle superfici.

Ristrutturazione, restauro e manutenzione: cosa cambia

La normativa italiana distingue diverse tipologie di opere di edilizia pesante o leggera, che possono sembrare simili tra loro ma, in realtà, presentano differenze sostanziali. Vediamo quali sono le tipologie di interventi.

Ristrutturazione edilizia contro ristrutturazione in senso lato

Dopo aver visto la definizione di ristrutturazione edilizia, sarà più facile distinguerla dalla ristrutturazione in senso ampio. 

Se ad esempio hai in programma di tinteggiare l’intero appartamento o di rinnovare i sanitari del bagno, non stai facendo una ristrutturazione edilizia, ma interventi di manutenzione ordinaria. Infatti, le revisioni puramente estetiche non sono mai ricomprese nel concetto di ristrutturazioni edilizie. 

Se invece sposti i tramezzi dell’appartamento per ricavare un nuovo bagno, allora in quel caso sì: stiamo parlando di ristrutturazione edilizia.

Manutenzione straordinaria

Le opere di manutenzione straordinaria sono quelle che più di altre vengono confuse con la ristrutturazione edilizia. Ma vediamo perché si tratta di categorie completamente diverse.

La manutenzione straordinaria riguarda modifiche e interventi volti a sostituire e rinnovare delle parti di un fabbricato (non l’edificio intero). Queste opere non modificano in alcun modo né le volumetrie dell’immobile né la sua destinazione d’uso.

Infine, le manutenzioni straordinarie apportano sempre elementi di innovazione o di miglioramento rispetto alla situazione preesistente, e questo le differenzia dalle manutenzioni ordinarie.

Manutenzione ordinaria

La manutenzione ordinaria comprende gli interventi più o meno ricorrenti, comunque di piccola entità relativi alle finiture del fabbricato o alla sua efficienza tecnologica. 

Rientrano in questa categoria tutte quelle opere che mantengono l’efficienza dell’edificio, tra cui riparazioni, sostituzioni, verniciatura, rifacimento di pavimentazioni, rivestimenti, intonaci, sostituzione della caldaia, ecc… 

Per parlare di manutenzioni ordinarie, è necessario che gli interventi non vadano a modificare aspetti strutturali dell’edificio, né ad apportare un particolare sviluppo tecnologico/funzionale.

Un esempio lampante? Se si sostituisce la vecchia caldaia tradizionale con una caldaia a condensazione, si ricade nell’ambito delle opere straordinarie, perché si va a migliorare l’efficienza energetica dell’immobile. 

Restauro e risanamento conservativo

Vediamo le opere rivolte alla conservazione del patrimonio immobiliare che non prevedono alcuna variazione sostanziale dell’immobile, ma solo interventi mirati al mantenimento. 

Il restauro riguarda interventi svolti su edifici di un certo pregio architettonico o di valore storico. Lo scopo è conservare intatto il suo aspetto caratteristico. 

Il risanamento conservativo si riferisce alle opere destinate a mantenere le funzionalità dell’immobile per evitare il degrado, come l’apertura di finestre, adeguamento delle altezze dei solai, e così via.
Insomma, come vedi, usiamo la parola ristrutturare ogni giorno e quasi sempre in maniera sbagliata. Speriamo che da ora in poi sia tutto più chiaro.

Legge di riferimento per la ristrutturazione edilizia

Se hai bisogno di approfondire, puoi trovare le disposizioni normative sulla ristrutturazione nell’articolo 3 del Testo Unico Edilizia introdotto con il D.P.R. 380 del 6 giugno 2001. Nel Testo Unico è possibile trovare la spiegazione delle diverse categorie di intervento che abbiamo elencato al punto precedente. 

Consultare la legge sulla ristrutturazione edilizia è utile soprattutto per capire quali pratiche occorre eventualmente avviare per ottenere l’autorizzazione ai lavori, e le sanzioni previste in caso di mancata soddisfazione dei requisiti normativi.
Un altro documento di riferimento è il Decreto Rilancio, cioè il decreto legge n. 34 del 2020 articolo 121, relativo alle detrazioni fiscali per ristrutturazioni edilizie e cessione del credito di imposta.

Le opere considerate ristrutturazione edilizia

Le ristrutturazioni edilizie possono riguardare abitazioni singole, appartamenti e parti comuni dei condomini, senza alcuna distinzione. 

Le ristrutturazioni edilizie per eccellenza sono: la demolizione e ricostruzione di un immobile con la stessa volumetria; il ripristino o la modifica di parti costitutivi dell’immobile; il rifacimento di impianti o la creazione da zero.

Altre tipologie di opere che ricadono nella categoria della ristrutturazione edilizia sono: la ricostruzione o il ripristino di un edificio a seguito di eventi calamitosi, nel caso in cui sia stato dichiarato lo stato di emergenza; la rimozione di barriere architettoniche e la facilitazione della mobilità delle persone disabili. 
Spiegare in poche righe e in maniera esaustiva quali sono le opere ricomprese nella ristrutturazione edilizia non è affatto semplice. Per questo, ti consigliamo di leggere la nostra Guida dedicata agli interventi di ristrutturazione edilizia.

Ristrutturazione edilizia: pratiche e permessi

In caso di ristrutturazione edilizia è indispensabile presentare al Comune una pratica firmata da un tecnico abilitato: geometra, architetto, ingegnere. Le disposizioni normative prescrivono l’inoltro del Permesso di Costruire o della SCIA (Segnalazione Certificata di Inizio Attività).  
A seconda degli interventi in programma, e di quello che sarà il risultato finale, i tecnici abilitati potranno valutare quale pratica inoltrare al Comune. In ogni caso, è sempre consigliato uno stretto coordinamento con gli uffici tecnici dell’ente locale, per produrre correttamente tutti i permessi richiesti nella città in cui si trova l’immobile.

I bonus dedicati alla ristrutturazione edilizia

Sicuramente hai sentito parlare di bonus per la ristrutturazione, confermati dalle ultime disposizione legislative del Governo. Queste agevolazioni particolarmente vantaggiose permettono di recuperare parte delle spese per ristrutturare, o addirittura di fare la cessione del credito d’imposta. Vediamo quali sono.

  • Bonus ristrutturazione: agevolazione per ristrutturazioni edilizie, opere straordinarie, risanamento e restauro, da recuperare come detrazione Irpef 50% in 10 anni.
  • Ecobonus: incentivo per opere finalizzate al risparmio energetico, da recuperare come detrazione Irpef dal 65% al 75% in 10 anni.
  • SuperBonus: agevolazione potenziata per i lavori ammessi a Ecobonus e Sismabonus, con aliquota innalzata al 110% da recuperare in 5 anni.
  • Iva agevolata: imposta sul valore aggiunto ridotta dal 22% al 10%.

Tutte le specifiche sono riportate nel documento sulle Agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie redatto dall’Agenzia delle Entrate, ma può risultare eccessivamente tecnico.
Se preferisci una lettura più semplice, puoi fugare ogni dubbio grazie alla nostra Guida ai bonus per la ristrutturazione edilizia.

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