Ristrutturazione appartamento

ristrutturazione appartamento

Stai valutando una ristrutturazione del tuo appartamento? Cerchiamo di capire tutto quello che devi conoscere per ottenere un lavoro di qualità al giusto prezzo. Ristrutturare bene non vuol dire solamente spendere poco, ma ci sono anche altri fattori da considerare. Non ultimo sfruttare bene le detrazioni fiscali per risparmiare e poter confrontare diversi preventivi. Iniziamo dalla parte più importante, quanto può costare.

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Costo per ristrutturare un appartamento

La prima domanda a cui rispondere è quanto costa la ristrutturazione di un appartamento. Abbiamo due possibili risposte:

  • Costo in base ai metri quadrati dell’appartamento
  • Costo dei singoli lavori interni da fare al mq o a corpo

Chiaramente la prima è una stima orientativa. Le offerte per un lavoro completo di qualità si aggira dai 400€ ai 800€ al mq per un appartamento da 100 mq. Questo è solamente un prezzo medio senza materiali e finiture, che possono incidere anche sul 50% del costo finale.

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Per fornirti un esempio del solo costo dei lavori interni di ristrutturazione al mq che generalmente vengono eseguiti, guardate questa tabella

Lavori di ristrutturazione (senza fornitura materiali)Prezzi a partire da
Demolizione e smaltimento20€ - 30€ al mq
Costruzione nuovi tramezzi30€ - 40€ al mq
Nuovo impianto elettrico (per 100mq circa 80-100 punti luce)25€ - 30€ a punto luce
Nuovo impianto idraulico e termico (per un bagno e cucina circa 10-12 punti acqua)160€ - 180€ a punto acqua
Posa dei pavimenti e piastrelle15€ - 30€ al mq
Tinteggiatura pareti10€ - 20€ al mq
Nuove Porte Interne150€ - 200€ a porta
Nuovi Infissi e Finestre150€ - 350€ al mq

Materiali, finiture, stato iniziale, ristrutturazione completa o parziale, impianti da rifare, e molto altro ancora fanno variare di molto il prezzo.

Per conoscere quanto costa rifare la tua casa chiedi subito un preventivo gratuito e senza impegno per dei lavori di ristrutturazione appartamento alle migliori imprese edili della tua zona.  Fai fare un sopralluogo accurato e confronta diversi preventivi.

Ristrutturare a Roma e Milano: prezzi diversi?

Facciamo un piccolo focus tra Roma e Milano per capire le differenze tra i prezzi e le offerte nelle due città. Analizzando i dati possiamo dire che la differenza è minima.

Se ipotizziamo di voler ristrutturare un appartamento di 100 mq a Roma o a Milano spendiamo in media 50.000€ – 60.000€ inclusi i materiali per effettuare i lavori. Come già spiegato quando si parla di costi medi non si comprende il prezzo dei sanitari, delle porte e finestre, degli elettrodomestici e componenti dell’impianto di riscaldamento e condizionamento, …in pratica il livello di finitura che come abbiamo visto può portare anche ad oltre 800€ al mq.

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Fasi della ristrutturazione di interni

Conoscere le fasi della ristrutturazione di un appartamento vi aiuta a capire la complessità del lavoro da svolgere. Una ristrutturazione di interni può essere completa, cioè con demolizioni e spostamento di muri o tramezzi, nuovi impianti e pavimenti, bagni e cucina da rifare, e molto altro ancora, oppure parziale, dove vengono svolte solamente alcune lavorazioni interne. Per dare un esempio queste sono le principali fasi del lavoro:

  • Demolizione: tramezzi, impianti, pavimenti, rivestimenti bagni e cucina, …
  • Ricostruzione: nuovi tramezzi in muratura o cartongesso, intonaco, massetto per i nuovi pavimenti, controsoffitti, …
  • Impianti: idraulico, termico, elettrico, condizionamento, gas, antenna tv, …
  • Pittura: raschiatura delle vecchie pareti, stuccatura e tinteggiatura delle pareti e soffitti
  • Pavimenti: posa in opera dei nuovi pavimenti e del battiscopa
  • Rivestimenti: posa in opera dei rivestimenti per bagno e cucina
  • Sanitari: posa in opera dei sanitari
  • Porte e finestre: posa in opera delle porte e finestre

La scelta di quali lavori fare dipende da te e da quanto vuoi spendere. E’ importante ricordarsi che i lavori interni in un appartamento è meglio farli una volta solamente perché il disturbo in casa è enorme. Quindi se ad esempio hai un appartamento anni 70 da ristrutturare ti consigliamo di valutare il rifacimento completo una volta per tutte. Una casa vecchia anni 70, 60 o 50 richiede un lavoro importante per portarla a nuovo.

Chiedi un preventivo gratuito per valutare come rifare il tuo appartamento confrontando diversi preventivi e risparmiando sui costi del lavoro.

Tempi per ristrutturare un appartamento

In media i tempi per eseguire i lavori di ristrutturazione di un appartamento di 100 mq oscillano dai 3 ai 4 mesi. Ma questi tempi riguardano la fase esecutiva, cioè la realizzazione del lavoro. Prima di iniziare i lavori è fondamentale dedicare del tempo alla fase preparatoria e progettuale che può durare anche 1 mese per:

  • Valutare cosa modificare e cambiare in base al vostro budget
  • Fare il progetto per l’appartamento ristrutturato
  • Definire i materiali da usare
  • Sviluppare un capitolato e il computo metrico da allegare ad un contratto.

Queste sono fasi fondamentali e non sono una perdita di tempo, dedicate il giusto tempo senza fretta. Definire cosa volete o potete rifare e quali sono i materiali ha un forte impatto sui costi finali. Il progetto deve soddisfare il vostro desiderio di rifare casa nel rispetto del vostro budget.

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Computo metrico e Capitolato ristrutturazione appartamento

Molte imprese vi offrono la ristrutturazione appartamento chiavi in mano. Spesso questo vuol dire senza fare un capitolato ed un computo metrico, ma semplicemente un prezzo complessivo di tutto. Noi sconsigliamo queste offerte perché non c’è possibilità di variare nulla oppure se ci sono problemi durante i lavori c’è il rischio di litigare.

Per questo motivo consigliamo sempre di far redarre il capitolato e computo metrico per la ristrutturazione appartamento. Entrambi questi documento si devono allegare al contratto che deve contenere inoltre:

  • Tempi
  • Costi
  • Penali e garanzie.

Una ditta seria è sempre disponibile a firmare un contratto anche con delle penali sui tempi di consegna del lavoro. Ma cosa sono il computo ed il capitolato?

Computo metrico

Rappresenta un preventivo di dettaglio per rifare un appartamento dove la ditta deve esplicitare riga per riga tutti i lavori di dettaglio che deve fare riportando le quantità previste ed il prezzo unitario. Moltiplicando il prezzo unitario per le quantità avete il prezzo per la singola lavorazione, sommando i prezzi ottenere il costo del lavoro. Con un computo potete capire bene cosa è incluso oppure no e potete confrontare bene i preventivi. Non ultimo se dovete modificare qualcosa avete già un’idea del costo. Evita di accettare le lavorazioni a corpo. Sono difficili da confrontare e valutare.

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Capitolato

E’ un documento descrittivo dello svolgimento del lavoro, di come viene realizzato, i materiali scelti, le norme di sicurezza, … Si allega al computo per completare la documentazione. Fate molta attenzione a cosa è incluso e cosa no sia come lavori ma in particolare per i materiali.

Pratiche per lavori interni appartamento

Quando si devono fare dei lavori internamente ad un appartamento è importante sapere se si tratta di lavori di manutenzione ordinaria o straordinaria. La norma che disciplina il tipo di intervento è il DPR 380/01 Testo Unico Edilizia (per approfondimenti leggere la guida sul recupero edilizio).

In genere le singole lavorazioni sono manutenzioni ordinarie (rifare il solo pavimento, tinteggiare una parete, sostituire degli infissi, …) mentre un lavoro di ristrutturazione di interni di un appartamento completa è manutenzione straordinaria. Altri esempi possono essere il rifare tutti gli impianti di casa, spostare e rifare nuovi tramezzi per creare nuove stanze, …

Perché è importante sapere se stiamo facendo fare un lavoro straordinario? I motivi sono due, uno pratico ed uno economico:

  • Obbligo di presentare la pratica CILA (comunicazione di inizio lavori asseverata) al comune firmata da un tecnico
  • Usufruire delle agevolazioni fiscali per le ristrutturazioni edilizie (detrazione del 50% irpef nel 2018)

La CILA è una pratica edilizia che un tecnico abilitato deve consegnare al comune insieme al progetto. Potete iniziare i lavori appena presentata. In due / tre settimane un tecnico è in grado di preparare tutta la documentazione necessaria.

I costi dei diritti di segreteria di questa pratica sono bassi, a Roma la CILA costa circa 250€ mentre a Milano è gratuita.

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Agevolazioni ristrutturazione: le detrazioni fiscali

Per tutto il 2018 potete usufruire della detrazione fiscale del 50% per un tetto massimo di spesa di 96.000€. Questi valori sono stati prorogati dalla legge di bilancio del 2018. In pratica questo incentivo permette di recuperare dall’IRPEF fino a 48.000€ (il 50% di 96 mila euro) su 10 anni, cioè 4.800€ l’anno. Dopo il 2018, se non viene prorogata, la detrazione torna ai valori di legge, cioè 36% con un massimale di 48.000€ sempre in 10 anni.

Il costo per rifare gli interni di un appartamento può superare i 50.000€, quindi la differenza tra detrazione 50% ed il 36% è importante. Ancor più importante è il massimale di spesa che potete portare in detrazione. Se il lavoro supera di molto i 48.000€ il risparmio con il bonus casa è considerevole. Ultimo ricordiamo l’importanza che il lavoro sia di manutenzione straordinaria per poter rientrare tra i lavori che si possono portare in detrazione.

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Preventivo ristrutturazione appartamento 100 mq: un esempio.

Esempio di preventivo di ristrutturazione chiavi in mano completa di un appartamento di 100 mq non vengono forniti i prezzi delle singole lavorazioni perché è un lavoro a corpo. Il prezzo medio di riferimento per questi lavori oscilla dai 800€ fino a 1.200€ al mq. L’esempio è per un lavoro di ristrutturazione appartamento chiavi in mano di 100 mq. In questo caso dovete essere veramente sicuri di aver capito cosa include e cosa non include. Una ristrutturazione chiavi in mano ha dei vantaggi in quanto fissa il budget di spesa per rifare casa, ma le lavorazioni extra non previste o l’uso di materiali diversi possono far salire di molto il prezzo. E’ fondamentale far fare un buon sopralluogo e scrivere un buon contratto.

Ristrutturazione appartamento completa chiavi in mano 100 mq
Prezzo ristrutturazione chiavi in mano appartamento 100 mq: 80.000€ - 120.000€ (iva esclusa)
Demolizione dell'intero appartamento con smaltimento in discarica.
Fornitura e posa del nuovo massetto di sottofondo e posa in opera del nuovo pavimento.
Realizzazione di nuovo impianto di riscaldamento a pavimento a secco completo di calcoli termici e certificazione.
Fornitura e installazione di una nuova caldaia a condensazione di classe A per impianto termico e acqua sanitaria.
Nuovo impianto elettrico completo di fornitura e posa del quadro elettrico, impianto tv e telefono con circa 60 punti luce.
Fornitura e posa di nuovo impianto di climatizzazione idoneo per tutto l'appartamento.
Nuova linea gas dal contatore a norma con certificazioni.
Forniture e posa di nuovo bagno e cucina completo di rivestimenti in piastrelle e pavimenti (esclusi i sanitari)
Fornitura e posa in opera delle nuove porte interne e finestre.
Fornitura e posa di nuova porta blindata.
Rasatura completa dei muri verticali con materiale a base di gesso.
Tinteggiatura di mano di isolante e due mani di idropittura di colore bianco.
Installazione e posa in opera finiture e sanitari per bagno, cucina, impianto elettrico, ...
Pulizia finale e consegna delle chiavi di casa con le certificazioni di impianto
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Preventivo e ditta di ristrutturazione: come scegliere

Nella scelta del preventivo è importante non guardare solamente il prezzo. Ricordati che la ristrutturazione di un appartamento è un lavoro che anche l’obiettivo di valorizzare la tua casa.L’importo varia in base a cosa vuoi modificare nel tuo appartamento, quali materiali vuoi usare e alla ditta che ti fa l’offerta. La scelta della ditta è fondamentale. Per risparmiare valuta diversi preventivi.

Chiedi diversi preventivi da imprese di ristrutturazione della tua zona da confrontare, scegli il meglio in termini di qualità e risparmia anche il 40% sulle spese.

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